Hace apenas unas semanas recibí una llamada de una propietaria de Moratalaz (Madrid) que me planteó un problema mucho más frecuente de lo que la mayoría de la gente imagina.
Cinco hermanos acababan de heredar una vivienda. Cuatro de ellos querían venderla para repartir el dinero, pero el quinto se negaba rotundamente.
Su pregunta fue muy directa:
«¿Puede un solo heredero impedir que se venda la vivienda?»
La respuesta no es tan sencilla como un sí o un no, pero existen soluciones.
Lo primero: intentar llegar a un acuerdo
Siempre que me encuentro con una situación de este tipo, mi primera recomendación es la misma: negociar.
Detrás de la negativa de un heredero casi siempre hay un motivo. En ocasiones es económico. En otras, emocional. También puede deberse a que vive en la vivienda y no tiene otro lugar donde ir.
En este caso, la familia ya había intentado hablar con él en numerosas ocasiones, pero no había sido posible alcanzar ningún acuerdo.
¿Puede el resto de herederos comprar su parte?
Esta suele ser la segunda opción.
Si los demás herederos tienen capacidad económica, pueden ofrecer comprar la participación de quien no quiere vender y convertirse en propietarios únicos del inmueble.
Sin embargo, tampoco era viable.
El hermano que se negaba a vender vivía en la vivienda y no tenía recursos suficientes para adquirir otra. Su situación hacía prácticamente imposible alcanzar un acuerdo por esa vía.
Entonces… ¿qué se puede hacer?
Cuando la negociación fracasa y ninguna de las partes puede comprar la participación del otro, existe una herramienta legal que muchas personas desconocen: la división de la cosa común.
Idea clave de la división de la cosa común: Un heredero puede retrasar y complicar la venta, pero no puede obligar indefinidamente a los demás a permanecer en copropiedad.
Opciones en caso de que no haya acuerdo:
- Venderla de común acuerdo y repartir el dinero.
- Que uno compre las participaciones de los demás.
- Si no hay acuerdo, demanda judicial. Como una vivienda normalmente no puede dividirse físicamente, puede terminar vendiéndose en subasta judicial y repartiéndose el importe según el porcentaje de cada propietario
Esto significa que, si no existe acuerdo para mantener la propiedad conjunta, cualquiera de los copropietarios puede solicitar judicialmente la división de la cosa común.
En una vivienda, que normalmente no puede dividirse físicamente, el procedimiento suele terminar con la venta del inmueble y el reparto del dinero obtenido entre los propietarios según el porcentaje que corresponda a cada uno.
¿Significa esto que siempre hay que ir a juicio?
No.
De hecho, acudir a los tribunales debería ser el último recurso.
Un procedimiento judicial puede prolongarse durante bastante tiempo, generar costes para todas las partes e incluso acabar con una venta en peores condiciones que si se hubiera alcanzado un acuerdo desde el principio.
Por eso, antes de iniciar cualquier acción legal, siempre recomiendo estudiar todas las alternativas y tratar de encontrar una solución negociada.
Mi experiencia:
En muchas ocasiones existen desacuerdos familiares, situaciones personales complicadas o problemas que vienen de años atrás.
Por eso, cada caso debe analizarse de forma individual. Lo que funciona para una familia no sirve para otra.
Conclusión:
Si has heredado una vivienda y uno de los herederos no quiere vender, no siempre significa que la situación no tenga solución.
Lo importante es dejarse asesorar desde el principio para evitar decisiones que puedan complicar aún más el proceso.
En LEGIDO Gestión Inmobiliaria analizamos este tipo de operaciones de forma personalizada para ayudarte a encontrar la mejor solución posible, siempre buscando el acuerdo entre las partes antes de llegar a un procedimiento judicial.