Heredar una vivienda no significa que se pueda poner a la venta al día siguiente. Antes hay que ordenar la documentación, aceptar la herencia, liquidar varios impuestos y dejar la vivienda lista antes de firmar una compraventa.
La idea de vender en 40 días puede ser realista si los herederos están de acuerdo (lo más importante de todo), la documentación está totalmente localizada y no hay problemas legales. Si falta testamento, hay desacuerdo entre herederos o la vivienda tiene algún tipo de carga, el plazo puede alargarse en el tiempo.
Antes de poner la vivienda en venta, hay que confirmar quiénes son los herederos, para eso se necesitan normalmente la siguiente documentación:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Testamento, si existe.
- Si no hay testamento, declaración de herederos ante notario.
No sólo basta con ser heredero. Para vender, hay que formalizar la herencia ante notario mediante una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, el primer paso del proceso estando todos de acuerdo en caso de ser varios.
En esa escritura se reparte oficialmente la vivienda entre los herederos. Después, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad para que los herederos aparezcan como titulares.
IMPUESTOS A PAGAR A LA HORA DE REALIZAR LA HERENCIA
- Impuesto de Sucesiones.
En Madrid, el plazo general para presentarlo es de 6 meses desde el fallecimiento, aunque existe la posibilidad de pedir una prórroga si se hace dentro del plazo. - Plusvalía municipal por herencia.
En Madrid, en transmisiones por fallecimiento, el plazo también es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogable igualmente si se solicita correctamente.
Antes de sacar la vivienda a la venta es conveniente pedir una nota simple en el registro que nos corresponde para ver lo siguiente: quien aparece como propietario, si la vivienda esta correctamente descrita, si existe hipoteca, si hay algún tipo de embargo, si hay cargas antiguas…
PREPARAR DOCUMENTACIÓN DE LA VIVIENDA
Además de la herencia, para vender harán falta la documentación correspondiente de cualquier vivienda para su salida al mercado:
- Escritura de herencia.
- Nota simple.
- DNI de los herederos.
- Certificado energético.
- Último recibo del IBI.
- Recibos de comunidad.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad.
- Plano o datos catastrales.
PONER DE ACUERDO A TODOS LOS HEREDEROS
Esto que parece tan sencillo es, posiblemente donde más operaciones se atascan por discordancias entre herederos debido a varios factores como los siguientes:
- Precio de salida al mercado
- Precio mínimo en el que se cierra la operación
- Qué pasa si llega una oferta formal
- Quién se encargará de las visitas
- Qué muebles se van o se quedan
Se puede vender en 40 días una vivienda heredada siempre que esté todo en regla, herederos de acuerdo, documentación localizada, y lo más importante, vivienda en precio.